佛山最大旧改：4年翻倍！争议不断！泷景买得过吗？
近期，很多粉丝咨询澜石站地铁上盖的合景新鸿基·泷景。
2013年入市至今，从最初8500元/平，到最高1.9万/平，伴随广佛线澜石站的通车，泷景一手洋房售价4年已翻倍。
▲合景泰富与新鸿基联合开发的泷景花园
| 时间 | 产品 | 价格 | 备注 |
| 2014.4 | 1期 159-186㎡ | 0.85万 毛坯 | 限购期 |
| 2014.7 | 2期 76-160㎡ | 0.9万 毛坯 | 2014.8 限购松绑 |
| 2015.9 | 明珠幼儿园、澜石小学开学 | ||
| 2016.6 | 3期 94-135㎡ | 1.3万 装修 | 2015.5 取消限购 |
| 2016.12 | 广佛延长线澜石站开通 | ||
| 2016.12 | 3期尾货 | 1.65万 装修 | 2016.10 重启限购 |
| 2016.12 | 4期 88-133㎡ | 1.6万 装修 | 限购期 |
| 2017.8 | 5期 90-143㎡ | 1.8万 装修 | 2017.5 二手加入限购 |
| 2018.10 | 5期尾货 | 1.65万起 装修 | 限购期 |
数据参考：新浪乐居 | |||
| 表格整理：功夫房产 |
2009年12月，香港新鸿基地产以总价81.65亿夺得澜石75万㎡地块，建面达280万㎡，是佛山最大的三旧改造项目，面积相当于半个珠江新城。
经过层层投资并购，项目由合景泰富与新鸿基合作开发，各占50%股权。该盘体量大、组团多，开发周期长，功夫君梳理了其入市以来的历年回顾：
我们直接从开盘说起~
2013年12月6日，1期“星堤”组团亮相，首发268-400平独栋大平层，号称户户拥有10米观景大阳台，购房门槛高。
▲泷景1期组团“星堤”，南临东平河
直到次年4月，项目才陆续推出159-186平住宅，售价8000-10000元/平。彼时管理费要求3.8元/㎡/月，创佛山洋房之最。
2014年7月12日，2期“星寓”组团开盘。户型涵盖76-160平两房至四房，毛坯发售，均价9000元/平。
▲2期"星寓"是最靠近地铁站的组团
2015年9月，项目配建的澜石小学和明珠幼儿园秋季开学，均为省一级建制。
▲图片来源：澜石中学和小学公众号
2016年6月26日，位于澜石小学东侧的3期开盘，户型涵盖94-135平三四房单位，带装修均价1.3万/平。
2016年12月，广佛南延线澜石站通车。受此利好，3期尾货均价拉升至1.65万/平，直至出清。
▲广佛地铁线路图
2016年12月24日，泷景10号联排小高层入市，售价站上3万。与此同时，4期推出88-133平三四房单位，毛坯均价1.6万/平。
▲泷景10号效果图
2017年8月26日，5期开盘，带装修卖到1.8-1.9万/平，物管费提至4元/㎡/月。
项目另外在售266-547㎡大平层和复式，现楼可望江，毛坯售价12500元/平起。
▲泷景5期预计2019年6月陆续交付
5期尾货1.65万/平起
装修款半年内付清
目前，项目在清5期2座尾货，户型为97/125/142平三四房，均价1.65-1.9万/平双合同。其中：97平户户朝北，单价最低1.65万/平，较开盘价有所让利。
贷款方面，97平三房首付约78万，其中的40万装修款可在半年内分3期付清（付款比例为30%、30%、40%）。
▲泷景5期2座在售户型图
至于125-143平四房南向户型，在售单价至多不超过1.9万/平。相比周边同类型住宅项目，普遍2万以上的均价，这个价位还是颇具竞争力的。
▲泷景花园样板房
销售透露，项目前期已有2181户业主入住，5期剩余楼栋也将于2019年6月起陆续交付。在售洋房清盘以后，年内将暂无住宅供应。
接下来，项目将推6期小户型公寓，近东平隧道。
▲泷景6期商住地块已经动工
二手成交均价1.7万/平
商业配套迟迟未能兑现
自2013年入市以来，泷景已不乏有证满5年的二手房源放出。佛山Q房数据显示，该盘二手报价在1.5万-2.1万/平之间，实际成交价格为1.7万/平（毛坯）。
抛开1期、4期大面积产品不计，该盘二手房源以2期、3期住宅为主。通过踩盘体验来看，功夫君认为2期星寓最宜居。
▲项目规划图
一方面，2期组团不仅距离地铁站最近，还同时被银苑综合市场和商业广场（仍处于招商阶段）环绕；另一方面，距离教学区不远，接送子女上学也方便。因而，星寓也是泷景目前入住率最高的组团。
小结：若是工作在禅城的读者用以自住，遇上价格合适的2期住宅，可以入手。
不足：项目自带商业广场迟迟未能如期开业，租赁收益暂不看好。
▲商业广场现状
4元物管费创佛山之最
物管与业主关系紧张
早在2014年，泷景1期洋房物管费便高达3.8元/㎡/月，近年更是提价至4元/㎡/月，稳站佛山之巅。此外，该小区临时停车8元/小时，有业主私家车过夜物管要价40元/天，颇具争议。
据了解，小区现阶段的物业团队为广州宁骏物业佛山分公司。其母公司成立于2004年，为合景泰富集团全资子公司，国家一级物业资质企业。
▲广州市宁骏物业管理有限公司业务版图
然而，高昂的物管费用能否换来与之相匹配的服务水平呢？此前，该盘屡有业主频频到监管部门网站申诉诸如小区车位配比不合理、高价停车费等问题。
正如业主所言：出现问题不可怕，但物业费收得积极，遇见问题更要及时解决。
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